不废话，直接上干货
商业地产的投资测算是商业地产的投资的重要依据，也是资产管理能力的反映。今天芝士菌给大家解读几个重要投资技术指标的逻辑链条。
投资测算指标中的CapRate、ROA、ROE、IRR、WACC，这些都是什么鬼？
指标的含义和公式
CapRate用于根据房地产的当前市场价值来确定投资者的潜在回报。CapRate=NOI/MarketPrice。
ROA指的是资本投入到不动产中的投资收益。ROA=NOI/ProjectCost，当MarketPrice=ProjectCost的时候，CapRate=ROA。
ROE指的是对不动产投资所获得的与该物业中的股权相关的回报的百分比度量，通俗的说就是自有资本的投资收益。ROE=（NOI-年度贷款利息支出）/自有资本投入。
WACC指的是加权平均资本成本，就是将自有权益资本和贷款债务资本的资金成本进行加权平均。也WACC=贷款利息成本*债权比率+自由资金成本*权益比率。
IRR指的是项目全周期的投资收益率，当项目的NPV=0时候的折现率。
理解了以上的指标和公式后，我们通过一个假设案例将其逻辑串联起来进行分析。
案例解析
假设某个项目的NOI为9块钱，项目的成本为块，资金来源：50%的自有资本，50%的贷款。假设我们想要收购该项目，那么，通过以下图片进行指标逻辑分析（以下指标的数值均为逻辑假设值）：
图中的指标数值从高到低，我们便可以对一个具有可行性的项目的投资指标有一个全貌的理解并且进行对比分析。接下来，我们解读分析逻辑步骤，描述一下投资指标的逻辑关系。
分析步骤1-2：逻辑起点是项目的MarketPriceProjectCost，在收购项目的时候，如果CapRate大于ROA，项目的收购价值大于收购成本，那么项目的财务可行性基础就具备了。
分析步骤3：WACC往往也可以做为一个最低要求的贴现率，以WACC进行项目贴现可以满足债权和自有资本的投资收益要求。而WACCCapRate，则说明项目的投资收益可以完全覆盖甚至是超过债权和自有资本的投资收益要求，项目投资可行性高。
分析步骤4-5：因为WACC是由债权资金成本和自有资金成本加权平均后得到。那么，贷款利息低于WACC，则说明自有资金的预期获得的收益率更高。那么ROE则将比WACC高。
分析步骤6：当退出时的出售价格超过购买成本，则项目IRR往往会大于ROE，整体全周期实现较高投资回报。
分析步骤7：在之前的文章有解释过，NOI的增长率约等于项目的IRR-CapRate。
此外，从指标的逻辑也可以看出，ROA和CapRate不考虑贷款和股权比例的影响，专注在资金投资在不动产的当期收益表现上。ROE专注在自有资金的收益表现。IRR是考虑的是包含退出价值的全周期的投资收益表现。不同的投资指标所衡量不同的投资收益表现。因此，大家在具体测算的时候，各个投资指标要进行相互验证，相互支撑，不能仅仅使用一个指标进行判断。当然每个项目都有自己的特殊性，我们只是对普遍性进行逻辑梳理。
来源
资管芝士（推荐
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