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(IRNRealtor?/ZengDRE#)
随着全球化的趋势不断发展，高净值人群早已纷纷开始做美元资产配置，很多客户把美国房产作为首选。但是在购买房产和出售房产时都会面临诸多的美国税务问题。如何才能轻松应对，确保投资回报最大化呢？
在出售美国房子时，买价与卖价之间的差额即是资本利得(亏损)。
资本利得税
卖房若产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。应缴税的利润部分(TaxableGain)是卖房的价格减去所有卖房成本。
卖房成本包括当时买房的价格，房屋翻新(CapitalImprovement)，过户费(ClosingCost)，房产经纪人佣金(BrokersCommission)，刊登卖房广告(Advertising)等，只要是为了卖房而支付的费用都可以算在卖房成本(SellingExpense)里。
小贴士：买房后翻新改建都要保留好收据，虽然不可以在当年抵税，但在卖房时可以用来当做卖房成本。
A.资本利得税率是多少？
短期持有：卖家持有房产一年以下，税率和个人所得税率一样。
长期持有：卖家持有房产一年以上，可享受长期资本利得的优惠税率，一般在15%-20%。
B.外国卖家的缴税和避税方式
年2月17日后，由外国卖家出售的房产，过户那天要预扣卖价的10%给美国国税局，由过户公司直接从卖房款项中代扣。加州对资本利得要求预扣3.33%,所以外国卖家总共要预扣13.33%
最终的税额根据实际卖房的利润，多退少补。如果没有利润，那所有的预扣税都会退回（具体咨询会计师）
对于大多数人来说，自住房资本收益免税一生中只会发生几次。但是，由于这种免税方式每隔两年就会出现一次，因此一些房主会尝试更频繁地买卖升级房屋，用越来越大的房子来把连续的资本收益免税额“链接”在一起（当然假定，房产价格将继续上涨！）。还有一些投资者会搬入长期出租的房产，作为自住房住满两年，然后在卖出时得到自住房资本收益免税（最高$,/$,限额），即使大部分收益实际上是在该物业用作出租房时累积的！对于房地产投资者，这种机会特别有吸引力，因为潜在的资本收益敞口通常很大，这是由于在此过程中不断从房地产成本基础中扣除的折旧。
为了限制这种做法，国会和IRS对条中，如果是在以前用作出租房的自住房的情况下资本收益免税实行了若干限制。第一项是根据IRC第（d）（6）条作为原始规则的一部分而创建的，其中规定，自年5月6日（该规则颁布之日）以来，资本收益免税不适用于任何可归因于折旧的收益，确保折旧重收仍要征税（最高税率为25％）。
C.如何规避资本利得税？
同类交换（适用于投资房）
同类交换(Exchange)是一种非常神奇的，可以让资本利得税无限延后(Defer)的避税方法。
当你卖出某一类资产（例如房产），只要在45天内把钱再投资到同类的资产（例如另一处或多处房产），那么之前卖出资产的利润可以延后(Defer)缴纳资本利得税。要想顺利的运用延税法，必须要同时满足不少要求：首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，天内要过户。你将卖房的钱再用来买房，等于资金又重新流入市场，这正是美国政府愿意看到的。但延后不等于免税，有一天你彻底退出市场，之前所有延后(Defer)的税款都要一并缴上。
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