作者：环二先生，来源：环线房产咨询12-:07
在正文开始之前，先回顾一下临港新片区的内涵，对此熟知的朋友可以跳过。“临港新片区”中最值得玩味的是“新”这个字，这个“新”对应着“自贸区”的旧。“自贸区”并不是一个新概念，年就诞生在上海，但是当时的第一批自贸区却划给了外高桥。第二批自贸区给了广东、天津、福建，临港又没等到。后来临港准备各种材料积极争取，然而又一次被海南抢了先。第三批自贸区都已经划到四川、辽宁、河南等“普通省份”，才想起来给临港补上。作为弥补给了一顶“新片区”的帽子，否则跟开封片区、洛阳片区一起公布就辜负了临港多年的等待。当然我们更关心的是这顶帽子能带来什么，是大清铁帽子王的世袭罔替还是孙悟空的紧箍咒？政策原文附在文末，核心部分提炼出来有三条：1、对于部分关键行业给予税收补贴：自设立之日起5年内，减按15%的税率征收企业所得税。2、进一步探索资本开放：探索上海自贸区新片区内，资本自由流入流出和自由兑换。3、部分行业加大对外开放力度，比如之前国字头当先的电信、保险行业。当然上海市政府也很给面子，规划手笔之大定位之高近年罕见。片区范围横跨奉贤海湾、金汇、奉城、四团以及浦东泥城、万祥、书院、临港等区域，面积高达平方公里，占上海七分之一。在规划中提出的目标也是野心勃勃：到年人口规模高达万，吸引全市至少三分之一的跨国公司总部落户。这样的区域依旧不适合投资吗？至少在以下10个维度，是的。
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我们必须承认的是，不是谁画个圈都有魔力。而且不仅与画家有关系，也要考虑到什么时候画的，在哪画的，画了几个。之前画的深圳、浦东新区两个圈很快就飞出去很远，首先要感谢圈画的真红，其次是当时恰好遇到一头发了情的公牛。现在圈红不红先不说，公牛气喘吁吁提不起劲却是事实——画临港这个圈后不久，经济内循环的概念就火遍了全网。经济内循环意味着特斯拉这样的机会已经不多，跑得很熟练的技术引进（产品进口）——消化吸收（拆开研究）——再次创新（加入特色）之路也走到尽头。所以内部孵化的高新产业才是临港的目标群体，这样的创新之路有多曲折大家都明白，而且上海也山头林立，已经做不到举全市之力开发临港。不然跟青浦谈谈把华为搬到临港，或者跟张江谈谈将中芯国际搬过去？青浦分分钟搬出大虹桥、长三角一体化等宏大叙事说明自己也是亲儿子，张江也表示计划南扩自身还急需弹药支援。而且在众多山头中，临港未必讨得到便宜。02
临港最大的短板就是太远了。
临港核心区距离人民广场60公里，上海到苏州金鸡湖也才75公里。
对于这个问题不少网友很乐观：临港的远近不能以人民广场为原点，而是滴水湖。
如果临港已经开发完成滴水湖坐标体系是有意义的，但是在开发过程中距离市区远一定会成为软肋。
浦东自贸区管委会年3月正式搬到临港新城办公，仅1年后就又搬回了外高桥，官宣临港确实太远。
前几天临港出了一个大新闻——杨超越成功落户，临港的人才政策确实见到了效果。
不过转天杨超越再次登上热搜：杨超越说上海像个样的房子至少得三千万。
买三千万房子的人会住到临港去吗？这些让人心潮澎湃的落户政策，大概率是给市区做了嫁衣。不用说这些“明星”，临港大学城的教授又有多少在本地居住的？大部分还不是生活在市区，一周跑一次临港。当然不排除部分醉心科研的高端人才不在意花花世界，陈景润为了攻克哥德巴赫猜想连过年都忘记了。大家想想身边“陈景润”式的苦行主义者有几个心里就有数了。03
规划不能落地已经不是第一次了。每次提出对规划的质疑总有不少反对声音：制定规划的人不比你高明？人家掌握着核心的数据，有众多的智囊机构，而你有的只是一个键盘。道理虽然如此，但是现实确实另外一番景象：不能落地的规划好像才是主流。且不说真如规划改了几版、南翔CBD去了哪里，上海市0万人口的上限与临港万人口的目标一定有一个会落空。截止年，上海人口数量已经高达.78万，而临港新片区仅40万人，其中还有4-5万是学生。今年是人口普查，明年4月份出结果后0万一定守不住；临港万的人口目标，大概率也会扑空。上海要发展的地方实在太多了，前滩、北滨江、北外滩、徐汇滨江、东外滩、新江湾城、市北高新、真如副中心、金桥副中心、张江副中心、龙阳路枢纽、大虹桥、G60科创走廊等等等等。郊区的规划就数不清了，这些规划区人口都装满上海总人口翻一倍都不止。有人说这些规划都是陪太子读书的，你就那么笃定临港就是太子了吗？现在不是封建时代，谁当太子不是在正大光明牌匾后面放个诏书就能决定，而是由民间各大企业主用钱投票。这场选举中，临港有多大胜算？04
更重要的是，即使临港规划原原本本的落地，房产也未必值得投资——片区开发成功不等于适合投资。目前上海最成功的新区莫过于陆家嘴，当年“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的客群后悔不已——错过了这个宇宙中心。反而是当年的温州炒房团果断干脆，携天量资金重仓世茂滨江花园。然而现在肠子都悔青了——陆家嘴房产普遍跑输大盘。炒股的朋友当时一定嗤之以鼻：散户竟然想赚庄家的钱？
钱都被你们炒房的赚去了，开发商颜面何在？ZF颜面何在？
开发新片区自身就需要大量资金投入，土拍收入每一分都很宝贵，能留出一部分蛋糕交换开发商的资源和技术已属无奈，你们还指望分一杯羹？
当年外高桥保税区也是一阵风的炒作，现在这些人又在哪里？
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不管有意无意，临港是严格贯彻“房住不炒”的。
关于房价问题大家一直有个疑惑：房价这么贵，为什么不多建房子让房价降下去？
世纪初香港还真出了这样一波神操作，短期内提高新房供应量，房价随之下跌40%。
后来就爆发了香港有史以来最大的一次游行。
所以控制供应量是保持房价平稳很重要的政策——大部分人并不真的希望房价跌。
但是临港新片区为了保证万人口目标也顾不得那么多了，而且这里也没多少既得利益群体。
临港15年内尚需导入万人，平均每年14万人，需要新增住宅5万套/年！
按照每个项目套房子计算，每年需要有60个以上的纯新盘上市。
只有具备稀缺性的东西才有投资价值。
为什么要投资学区房？因为短期内学区是不可复制的稀缺资源。
为什么郊区地铁房才稳妥？因为郊区地铁口的房子相当有限。
所以即使临港开发顺利，面对这样海量的新房供应，还指望房价涨吗？
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另一个不能投资的信号是：临港竟然放开了限购！
白衣骑士孙宏斌说过：限购是什么？限购说明不够卖的。
一件商品稀缺到限购投资价值显而易见——短期内人为的将价格压下去。如果我是操盘手，如何将既得利益最大化？在房价到顶时放开限购赶紧收割。当然临港放开限购不是为了让前期炒房的人赚钱，更多的是为了吸引人才考虑，不过确实侧面反映了临港房子并不稀缺的现状。以及，当局认为接下来也不会稀缺。07投资临港的另一个问题是周期。临港新城的开发相当久远，早在年6月26日滴水湖就开始动工。当时就提出了了万的人口目标，很多国企响应号召砸了不少钱进去，十几年了也没见到新区成型。除了一些制造企业，能看得到的就是一个临港软件园，后来改了规划还被拆了。这次规划更加宏大，年真的可以建成吗？如果时间推迟，投资周期将超过15年，你们等得起吗？不用指望建设过程中抛售，持续大量的新房供应，你们怎么卖？即使是自住用户，长达十几年的大面积开发，这样的居住环境你们接受得了吗？等片区建成了，你们还有多大概率继续在这里居住？终于媳妇熬成婆，却发现被休了。08临港的想象空间也被高估。前面提到过临港不能以人民广场为坐标原点，而是以滴水湖——这里是一个完全独立的经济体。与上海的关系跟苏州、太仓、无锡差不多。一个万人的独立经济体，能量有多大？目前万左右人口的城市是葫芦岛、佳木斯等等，当然这些地方有大量农业人口不能相提并论。苏州核心区目前有万人口，这个范围已经剔除吴江区全部、相城区局部，即，仅统计连片开发的建成区。而临港万人绝对没有这样集中。在规划中预留了大量农业用地，成熟居住区相当分散且规模都不大——即使是滴水湖核心区估计也在万人以下。
所以临港新城的上限高于葫芦岛、佳木斯，但是很难超过苏州，滴水湖的能级可能真的不如金鸡湖。
更遑论以千万城区人口为依托的陆家嘴核心区域。
如果连苏州都不如，房价还有多少空间？
09另一个原因是风险过高。如果临港像真如一样虎头蛇尾，成片的商品房找谁接盘？这样一个封闭的经济体，市区是不会有大量客群流入了——连做睡城的机会都没有。环二之所以迟迟没有赴临港调研，有个私心就是实在太远了，来回路上至少3-4个小时。如果再遇到堵车，可能当天一半的时间都浪费在路上了。最近的成型产业区是张江，早高峰期间到张江也需要一个半小时！坐地铁？早高峰坐过地铁就知道16号线现在就已经超负荷运营，靠地铁上班可能比自驾更累。而且没了产业，临港也没吸引客群的资本了：台风过境相当可怕、骨架拉的很大商业难以成型，而且海水脏的像黄汤一样也无法成为景区。最差的结果，可能真的像京津别墅区一样沦为鬼城。如果真到这一步不用说投资回报率，房子能卖掉就是万幸。现在大部分客群买房都是杠杆拉满，你们家庭真的能承受这样高风险的投资吗？10每个人都在感叹赚钱越来越难，已经不存在摆在台面上大家都看得到的投资机会了，尤其是在互联网时代。如果你没掌握大量的数据分析，没有经过相当时间的研究，仅凭他人几句话或者看几篇帖子就决定了投资标的，大概率是接盘侠。谁发现了赚钱的机会会嚷嚷的满世界都知道？卖菜的阿姨都知道临港有前景了，这里还有投资机会？？有一年环二想学炒股没有方向，一位朋友告诉我：这个市场中，如果你不知道谁是韭菜，那么一定是你了。以上为正文。链接一投资临港的十个理由来源：临港新片区投资促进服务中心这是一方改革热土。临港新片区要打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，它是国家战略的重要承载区，是我们国家进一步扩大开放的战略实验田。临江临港大上海，海港空港自由港！它北临浦东国际机场，南接洋山国际枢纽港的它是上海离世界最近的地方，同时，地处杭州湾北段，苏沪浙沿海中端，具有良好的区位优势，是推动长三角一体化的重要节点城市。这是一块创新高地。它对标国际最优自贸区，出台了一系列精准有效、竞争力强的政策体系，在金融、产业、人才、住房、规划、土地等领域，营造最具优势的高质量发展空间！它不仅是上海市经济发展的增长极，它同时还承担着先行先试，制度创新的重任。它要为中国经济的发展探索出一套可复制、可推广，可持续的可操作路径。它从03年就启动开发，累计了10多年产业基础，呈现出产业基础实、发展潜力大、开放优势强、战略起点高的特点，让临港新片区既有开放基础，又有产业基础。这是一片开放前沿。在各项开放创新措施的基础上，临港新片区的投资自由、贸易自由、资金自由、运输自由、人员从业自由和信息联通便利，是临港新片区打造特殊经济功能区核心支撑。它对标国内外最优营商环境，推出了一系列改革创新举措，形成了一批深化“放管服”改革案例，打造法治化、国际化、便利化的营商环境。它拥有全国个综合保税区里唯一个的特殊综合保税区——洋山特殊综合保税区，在申报方式贸易管制等海关监管模式的创新，可谓是自带开放基因。它未来会是一个具有产业转移转化能力的基地，顶级科学家论坛的落地，科学和产业的联手，必然会在临港铺就一条科创大道，从基础科研“最先一公里”，一路贯通至技术转化移“最后一公里”。这是一座未来之城。这里生态宜居，环境宜人，是未来人才的高地，也是未来产业的集聚之地，同时更是国内企业走去出，国外企业走进来的桥头堡。
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临港新片区明年怎么干？管委会周末研讨谋划，来看他们说了啥?→
来源：上海临港
12月12日，为深入贯彻落实党的十九届五中全会精神、习近平总书记在浦东开发开放30周年庆祝大会上的重要讲话精神以及十一届市委十次全会精神，进一步按照“五个重要”定位要求和市委市政府决策部署，以务实举措推进临港新片区各项工作，谋划研究临港新片区“十四五”开局和年重点任务，临港新片区在临港办公中心举行年工作研讨会。市政府副秘书长、中国（上海）自由贸易试验区临港新片区党工委书记、管委会常务副主任朱芝松主持会议。
管委会各相关部门和单位围绕李强书记在临港新片区一周年工作座谈会上提出的“持续打造服务新发展格局的开放新高地、推动高质量发展的战略增长极、体现人民城市建设理念的城市样板间、全球人才创新创业的首选地”四个主题，就明年工作总体考虑和重点工作安排，进行交流发言。
打造服务新发展格局的开放新高地为实现“十四五”规划的良好开局，临港新片区将以重大项目为抓手，加快产业城市开发，持续体现新片区加速度；聚焦重点提升品质，持续体现新片区显示度；集聚人才完善配套，持续提升新片区活跃度；锐意改革加强创新，持续提高新片区辨识度。临港新片区将实行更大程度压力测试，推进高水平制度型开放，全面深化投资贸易自由化集成创新，加快先进制造、数字经济、新型国际贸易、跨境金融、国际航运等重点领域率先实现突破、进一步加强法治保障。全面拓展“放管服”改革深度广度，围绕项行政事权系统集成改革，探索实施一批突破性、引领性的创新举措。临港新片区将持以“极简审批”和“非禁即入”为准则，持续优化市场主体准入环境；以“互联网+监管”和“信用分类监管”为手段，加快建立新型市场监管机制；以“强化竞争政策试点”和“强化知识产权保护”为保障，助力构建新片区良好的创新生态。
打造推动高质量发展的战略增长极坚持高端产业引领，强化创新策源支撑，以千亿产业集群助力特殊经济功能区建设，临港新片区将通过持续加快构建开放型前沿产业体系，聚焦数字经济、特色园区、创新创业，形成新片区前沿产业发展示范效应。加快临港新片区金融创新发展，增强金融资源配置功能，临港新片区将进一步聚焦重大项目、强化产融对接、加强制度创新，更好服务实体经济和新型贸易发展。打好特殊经济功能区和洋山特殊综合保税区“双特”牌，加快培育新型贸易、总部经济、航运服务等核心功能，临港新片区将完成洋山特殊综合保税区（二期）封关验收、持续推进政策制度创新和功能拓展、进一步加大招商引资工作力度，加快集聚高端资源要素，全面推进洋山特殊综合保税区建设发展。
打造体现人民城市建设理念的城市样板间统筹好生产生活生态三大布局，优化组团式、集约型的城市空间布局，临港新片区将以国土空间规划为龙头，单元规划和详细规划为支撑，推动一批重点区域的规划研究和规划报批、优化一批流程环节的拓展改造、保障一批重点项目的土地供应。临港新片区将坚持职住平衡，加快构建以市场供应为主、多主体供应、多渠道保障、租购并举的新片区住房体系和“对外高效畅达、对内便捷绿色、管理智能便民”独立完善的综合交通体系，更好保障市民居住出行需求、服务产城融合发展。不断改善和提升生态环境品质，临港新片区将完善举措、系统推进“花园城市、无废城市、森林城市、海绵城市、韧性城市”，让良好生态成果惠及市民群众，加快打造生态宜居的现代化海滨城市。科技赋能，打造智慧城市，实现精细化管理，提升新片区城市治理能力和治理水平现代化。
打造全球人才创新创业首选地临港新片区将探索更加开放的人才政策，最大力度地吸引、服务各层次人才来临港新片区工作和生活。加快商业、文体、旅游等城市功能配套，积极推进滴水湖周边及环湖带的功能配置及价值赋能，扩大商业网点及多元业态覆盖面，推进文体旅重点产业及功能性项目建设。加快社会事业规划建设和配套服务，为汇聚人气、集聚人才、凝聚人心做好基础和保障工作。
在听取大家深入热烈的交流后，朱芝松指出，在党中央、国务院以及市委、市政府的决策部署和关心支持下，在新片区所有人的共同努力下，今年临港新片区顶住压力、逆势而上，以月保季、以季保年，确保了经济运行的逆势飞扬。明年是“十四五”的开局年，要做好谋划和布局。
一要科学研判外部环境面临的百年未有之“大变局”，发挥好临港新片区应对内外挑战的先手棋作用，在变局中稳妥应对挑战、抓住战略机遇
临港新片区必须积极应对外部环境变化带来的冲击挑战，依靠高水平改革开放在变局中赢得先机、赢得主动。要密切
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