每个人都想通过投资理财让手中的资产保值、增值。而随着投资品类和渠道的增多，理财投资不再是“老板”的“专利”。很多工薪阶层更希望通过投资理财改善生活，甚至实现阶层的跳跃。很多人将理财理解成银行的“理财产品”，那就狭隘了。投资是为了钱生钱，而理财是对财产的规划、配置和管理，是为了更好的“钱生钱”和防范人生风险。后者包含了前者。收益、风险和流动性是投资理财中的三个重要指标。经济界有这样一个理论，就是“蒙代尔不可能三角”。（投资不可能三角）说的是高收益，低风险，高流动性不可能兼得。很多人在投资上只从收益上比较大小，而没有考虑风险和流动性对收益带来的威胁，这是有失偏颇的。正确的考量应加上风险补偿和流动性折价。但对于初涉“投资”，理财还没计划的小白来说，“收益”还没弄懂，谈“风险补偿和流动性折价”好像有点深奥。在这里，我想先撇开“风险和流动性”，先谈谈投资“收益”的问题。一，衡量收益的“尺子”衡量投资收益的“尺子”在财务上有一个指标——“内部收益率”（IRR）。也叫折现率、年化收益率。求投资项目的年化收益率可以从二个端点入手：终期价值和初期价值。1，终值法终值法就是用投资项目的终期价值对比投入初值而推算出的年化收益率。适合比较简单的、知道终期价值的项目。如某信托产品期初投入万元，十年期满后收回万元。则可计算出投资此信托产品的年化收益率是12%！如果此信托产品连续投资三十年，年化收益率保持不变，则期终权益是万元。（现在12%的信托产品已经很少了。大部分信托产品已跌破8%）2，初值法在投资中，很多时候资金会分期投入，收益很多时候会递增递减，忽大忽小，而且很多时候收益流出它用，终期价值无法计算。这种情况下就不能使用终值法求年化收益率了。这里就需要引入现金流“折现”的概念。它就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。在财务上叫内部收益率，俗称年化收益率。对于上面的这个表述，非财会人员一定会挠头皮。通俗来说，“折现法”就是将未来（项目生命期）的预期收益（现金流）折算成初期价值。当折现值和初期投入值相等时的折现率就是年化收益率，财务上称为“内部收益率”。举一个比较简单的例子：某人建厂房用于出租。项目的土地、建安费等合计投入万元，建设期间一年。租金收入扣除地租、断租、维修费、管理费用等因素后的纯收入每年10万，纯收入每三年递增10%，收租期从年1月起的三十年，不收租户押金，年初收全年租金，土地合同期满厂房无偿归地主所有。问该项目的年化收益率是多少？此投资项目因收益有递增和现金（租金）流出，所以只能用初值法（折现）求年化收益率。方法是先估算折现率，用此折现率将未来每年的租金收入折现成年1月1日的价值，如果折现值和投入初值相等，此时的折现率就是厂房项目的年化收益率。经试算，此厂房项目的内部收益率（年化收益率）是12%。（第一年租金的折现值10/1.12=8.万，第二年的折现值10/1.12/1.12=7.97万，……第四年租金的现值11/1.12/1.12/1.12/1.12=6.99万元……。）年化收益率的计算“终值算法”比“初值算法”简单，“初值算法”在只有简单计算器的情况下要进行多次试算推演，比较繁琐，可喜的是现在有Excel工具方便多了。
二，收益的比较投资有实业投资和金融投资之分。它们虽然分属不同的领域，但都可以通过年化收益率的大小进行效益比较。下面直接上数据，看看它们的差异：1，上例厂房项目，年化收益率（内部收益率）12%，初值万，三十年共收回租金万元。2，上例信托项目，初值万元，年化收益率12%，三十年后终值万元。3，沪深ETF躺平策略，初值万元，年化收益10.5%，三十年后终值万元。（创业板ETF躺平策略，年化收益16%+）4，沪深ETF+择时策略，初值万元，年化15%，三十年后终值万元。5，优质基金组合策略，初值万元，年化18%，三十年后终值万元。6，优质基金组合+择时策略，初值万元，年化23%，三十年后终值万元。7，强二线城市长期持有房产项目，年化收益率7%8，上市公司历年的平均净资产收益率（ROE）是8—12%，非上市企业资本平均年回报率据统计在8%以下。9，保险中有一种年金险，如：30岁开始投保，年交10万，共缴费10年。60岁开始每年领取14.63万，至80岁一次性领取万合同结束。此案例到保单合同期满共收到.26万元。很多人觉得赚大了！真实的情况如何？我们用Excel?IRR计算得出，此年金险保单的内部收益率是3.99%。例1、例2在年化收益率相同的情况下，因“现金”的“流出”，造成了“收益”的差异！例3至例6是经过检验的（金融）超简、有效的策略方案。例7的坐标：佛山市中心，标的：方三房毛坯商品房，年预售时买入，年交楼入住，价格：元/平方，（房价+装修）40万+，主人入住二年后搬出，之后一直作出租，现租金元/月。待售中，准备以万元出售（按现时行情，以此价格卖出有点困难！）。假如以此价售出，忽略税费，本房子共升值3.75倍，房子升值带来的年化收益率约5.5%。租金收入带来的年收益1.2%。因此，长期持有此房子的综合年化收益率并不高，此例是7%－。（本例如果考虑“成交折价”和扣税费，年化收益会低至6%）对于上述的金融投资策略案例，估计很多人提出异议。因为，很多做实业的成功人土在投身于证券市场时损手烂脚，铩羽而归！造成如此差异的原因有三：一，认知不到位。金融领域“投资是认知的变现”二，思维模式错配。因为实业和金融的思维逻辑不一样，所以有“实业越成功，炒股越失败”的说法。三，没有自己的交易系统。金融投资的关键是要有一套正预期的投资体系，有了“交易系统”只要长期严格执行，赚钱是确定性的。实业投资是直接接资，资本是第一要素。金融投资是间接投资，认知是第一生产力。总之，不论是办厂，买房，投保险等等。只要我们用内部收益率这把“尺子”去度量一下，项目的收益优劣就一目了然了。
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