一张投资收益测算表，集合了房地产开发投资学、设计学、工程学、采购学、成本学、运营学、融资学、管理会计学、营销学无尽的知识，没有三板斧的人，是很难设计出一个让人心服口服的投资收益测算表格的。
一、土地增值税是否可以退税？确定吗？如果不确定，按照预征与行业计算标准取大值
二、“小税种”不小，事关重大
1、土地使用税，按照每平米10元钱收缴，不同地方政策有差异，不赘述。这个税主要是为了防止开发商故意拖延开发周期而设立的，直到交楼完成后不再征收
假设某项目开发周期为四年，那么，每年应缴纳的土地使用税如下：
第一年应纳土地使用税=规划面积（第一年一般没有交付产品）*10元/㎡
第二年应纳土地使用税=（规划面积-第一年已经交付的产品占地面积）*10元/㎡
第三年应纳土地使用税=（规划面积-前两年已经交付的产品占地面积之和）*10元/㎡
第四年应纳土地使用税=（规划面积-前三年已经交付的产品占地面积之和）*10元/㎡
总应纳土地使用税=第一年应纳土地使用税+第二年应纳土地使用税+第三年应纳土地使用税+第四年应纳土地使用税
2、房产税早就有啦
应纳房产税=占用（售楼部+办公室）/项目总建筑面积*（建安+配套成本）*1.2%
3、印花税要分成两段来计算
应纳印花税1=/（1+对应进项税率）*3/
应纳印花税2=销售收入/（1+9%）*5/
应纳印花税=应纳印花税1+应纳印花税2
4、水利基金要缴纳的哦（每个地方可能有差异）
水利基金=销售收入/（1+9%）*6/
5、不要忘了原来营业的税附加税12%
大家可能会“吃一惊”！不是已经营改增了吗？怎么还要收缴营业税附加税？
答案是，原来附加在营业税上的城市维护建设税（约7%）、教育附加税（约3%）、地方教育附加税（约2%），这三个附加税，附加到了增值税上去了。
三、重点在“大头”，要搞清楚一些行业基本名词
含钢量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、外立率，这是测算的基础，重要中的重要啊！
四、材料属性，必须要懂的啦~
不同材料，不同属性，影响不同的成本投入和利润产出。比如：真石漆，不同乳液（树脂材料），对成本投入不一样，当然利润产出也不一样啊！
除此之外，你还得考虑真石漆的彩砂石用天然的，还是烧结的？什么是天然彩砂石？什么是烧结彩砂石？今天我就没有办法展开啦~
但是，我要跟您说，材料成本差异可真的是大啊！
类似问题还很多，比如：太阳能热水器，采用的是冷凝式的，还传统式的？两者价格差异为何达到了~元/个，为什么？李哥无法在这里展开啊...
五、永远记得投入与产出之间的关系，不要盲目用一个标准去衡量
拿铝合金门窗来说，不同表面喷涂方式，比如氟碳喷涂比粉末喷涂贵20元/㎡左右；
不同五金件，比如：诺托品牌比起国强、坚朗高~元/套，需要考虑啊~
不同的纱窗，属金刚砂最贵，每平米约增加30~40元左右，需要考虑啊~
是否安装钢副框，价格差异30元/㎡左右...
等等这些因素，都需要考虑啊！
六、除此之外，你还得懂点工程专业知识，哈~必须的~
厨房卫生间的防水涂料，你用聚氨酯？JS-II？K11？三者差异是什么？对成本影响大啊！为什么？李哥没法展开~
内墙抹灰用什么材料？水泥砂浆？混合砂浆？石膏砂浆？这三者对成本影响可达了！为什么石膏砂浆只能用在内墙，不能用在外墙、厨房、卫生间？
七、设计强条规范，咱们必须得懂，这是必须的！
为什么别墅用洋房用EPS保温板？为什么小高层得用XPS保温板？为什么只有三层建筑商业街幼儿园却要用水泥发泡板？请看设计强条规范：
那么，大家又要问了，为什么我的三层外街独立商铺和三层高的幼儿园，为何要用A级的水泥发泡板？
答案很简单，因为你是人流量聚集较大的场所，所以，得用A级防火的保温板，故，成本也就上去啦~啦~啦~
八、都快清盘了，为何经营型现金流迟迟回不了正？原来可能是资金监管在“发挥作用”
答案可能在于，你们公司计算经营型现金流归正的标准可能与其它企业不同。比如：有的地方政策是结构封顶后资金监管解冻，且贵公司才能算真正的现金流收入，这个时候，可能在达到主体结构1/3取得预售的时候至封顶前你把房子都卖光了，可是经营型现金流还是没有“归正”，这个就不奇怪啦~
九、其它的其它...
跟投资收益测算的知识还有很多，包含不限于：
1、监控与可视对讲，采用传统供电方式还是采用POE供电方式，到底哪个成本高，哪个成本低？
2、企业所得税，如果采用季度预征，年底如何计算？
3、管理会计与核算会计的测算结果，为何要取管理会计的口径而非核算会计的口径？
等等等等等等等等....
一张投资收益测算表，可以悟透了一个行业，也可以悟透了一个人...
地产李哥多谢转发
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