投资日本房产有很多好处，而高回报率就是其中之一——在盘纸上标注的表回报率有的可以高达10.16%、8.33%，这些数字让你心动不已。可是冷静下来仔细想想，房产的回报率真的有这么高吗？这些数字的计算公式又是什么？真实吗？可靠吗？
一般来说，一些日本的房产中介只会算表面回报率，把这个表面回报率的收益偷换成回报率的收益。
而这个表面回报率的公式是这样的：
回报率（%）=年租金÷房产价格×
下面我们就拿一套神奈川县横滨市价格为万日元的公寓作例子，每月5万日元的租金，套入公式，得到了如下结果，
10.3%=50,×12÷5,,×
回报率很高，竟然有10.3%！可是我们看一看地段，这里已经不在东京都内，如果要到东京还需要一定的车程。
也因此，房屋的空置期可能会有所延长。并且房子也是年以前的，这个在日本属于旧耐震的建筑了。加上一些必须缴纳的税费，这个10.3%也要大打折扣。
那么，真实的日本的房产回报率是如何计算的，看完今天的文章或许能帮助你少踩那些日本房产的坑人套路！
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提问
如何计算真实的回报率？
一般我们会三步走计算回报率——
01第一步，
年租金真实收益=（月租金×0.95－管理费－修缮费）×12－固都税
*0.95为扣除了5%的托管费
*固都税=固定资产税＋都市计划税
02
第二步，计算购房成本，
也就是：中介费（房价×3%＋6万＋中介费×10%）＋登录税＋印花税＋产权转移登记手续费＋火灾保险
这部分占6%，
购房成本=房价×6%＋房价，
这样计算出来的才是真·购房成本。
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第三步，
年租金真实收益÷真·购房成本×=真正实在的回报率
（友情提示：记住三步走计算公式，少踩坑！）
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