金融投资报评论员刘柯
“五一”节前，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这个《通知》从一个侧面打消了很多人担忧为拉动经济而新老基建并进的资金问题。
在经济下行压力加大的背景下，进行大规模的基础设施建设是有效扩大内需的一个切实可行的办法，也是最直接、见效最快的办法。当然，为了避免重蹈基建过剩的覆辙，这次发展的重点是“新基建”，即5G、物联网、工业互联网、卫星互联网、人工智能、云计算、数据中心、智能计算中心等，涉及通信网络基础设施、新技术基础设施和算力基础设施等领域。此前以修路修桥为主的“老基建”依旧会部分推进，但主要是落后地区“补短板”，大规模新增新建的动能不足。
无论是“新基建”还是“老基建”，都需要资金的投入。从传统角度看，进行大规模基础设施建设，所运用的资金主要是财政支出和政府举债，这样做的效率确实很高，但后遗症就是地方债务持续攀升。如何有效引导社会资金进入新老基建领域？从项目本身来看，这些都属于比较优质的项目，无论是有基础保障的“老基建”，还是国家政策大力扶持的“新基建”，都有强大的信用背书，特别是未来发展潜力巨大的“新基建”，投资回报率相当可观。
我们再回过头来看REITs，就比较清晰了。REITs中文名叫不动产信托投资基金，是通过发行收益凭证、募集资金、投资于不动产、将租金收入及不动产增值部分按照一定比例对投资者进行分红的信托基金，也有人将REITs简单称呼为房地产信托投资基金。顾名思义，REITs重点就是投入的不动产。也许有很多人会纳闷，为什么“新基建”能与REITs投资的不动产扯上关系呢？举个例子，海外IDC（互联网数据中心）资产就是“数字世界的商业地产”，因为它的收入来源主要依赖于机房机柜租金，现金流入相对稳定、可预期，和房地产属性很像，美国很多IDC企业都是利用REITs来融资运营。简单地说，REITs就是让普通投资者一起投资，来收取互联网数据中心产生的租金收益。
所以，当《通知》发布后，很多市场人士认为，这是中国开始利用REITs众筹资金按下“新基建”快进键，也为当下“新基建”的大规模建设提供了一个新的资金来源。而在此前，REITs其实也存在，中国房地产市场之所以火爆，很大程度上就是银行发行类REITs理财产品让社会资金流入房地产市场。因此，现在REITs可以理解为让数十万亿理财产品找到了一个新的投资渠道，那就是国家大力推进的“新基建”项目，虽然不会是全部理财产品转向，但即便是几十分之一，也是万亿规模。
此前银行理财产品之所以愿意持续不断地为房地产“输血”，是因为房地产市场有利可图，而目前无论是数据中心还是5G都面临一个收益变现的问题，虽然前景很好，但现实的收益暂时还无法体现出来。因此，REITs还需要几个示范工程，或者相关政策扶持引导，这样才能事半功倍。
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