近年来，中国人在海外购置房产已不是什么新鲜事儿，作为咱们的近邻，日本房地产正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。为什么要在日本投资不动产？
相比国内的房地产及亚太地区的其他国家，日本作为亚洲最发达的国家，它具有完善的产权制度，而且经济发展平稳，在资产的风险性上非常低。而日元的避险属性，更使得日本地产成为海外投资的首选。但是，还是有很多人对投资日本房地产都有一些误解，今天，我们就来说一说这些常见误区吧。买房就能获得永住或者移民吗？日本是没有买房换居留签证的政策！因此，单纯购买日本房产，是不能获得永住权（绿卡）的！不过在日本可以通过注册公司，以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营，从而获得日本经营管理签证。近年来，日本经营管理签证和日本房产投资大热，一些公司或者投资者可能会对购买日本房产作为民宿或酒店进行经营和日本经营管理签证的概念混淆。事实上，这需要在日本通过注册公司，并以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营，才能获得日本经营管理签证。而拥有日本经营管理签证并满足一定条件后，方可申请日本永驻权。无法跳出中国购房思维虽然日本与中国是邻居，但是两国在买房习惯上可是有着天壤之别。不少有意向去日本买房的投资客，还保留着“中国式”买房的思维。
比如，不喜欢日式简约的装修风格，沿用国内的风格与布局，如果是用于自住还不错，但如果用于出租，当地人也不会喜欢这种装修风格，居住习惯也差别巨大，最后导致租售困难。
如果所购房产与租客的租房契约未到期，购房者也无权中途解约，租客始终拥有优先续租权。
但日本法律也并非完全无视购房者的权益，租房市场的完善就在于双方的利益都得到保护。日本的长租市场非常健全，租客的平均租赁期为8年，由于租住时间长，租客对房屋设施的保养非常好，减少了房东的维修成本。同时，由于租客稳定收益有保障，房东出租省心省力，整体利润十分可观。
买房获得的土地使用权是怎么回事？在中国，法律规定，土地所有权归国家和集体所有，居住用地土地产权一般为70年，工业用地土地产权一般为50年。而在日本，现行土地制度是以私有制为主体的多元土地所有制，全日本65％的土地私有，其余35％为国家和公共所有，法律上承认个人或私人可以占有土地。也就是说，个人或私人购买土地后便可对其拥有永久权限。所以，在日本你可以看到“私有土地禁止入内”的字样，富士山作为日本象征竟然被神社所有，日本政府需要每年向神社支付租金的神奇新闻！图：标有“私人土地禁止入内”的日本田地
虽然日本的土地具有永久性，可以是私有的，但是并不意味着可以在土地上随心所欲的建造房屋，日本的土地也分为多种类型。
而关于土地使用权方面，虽然在日本的房产有私有产权，但并不表示“我的土地我做主，房子我想盖多大就盖多大，想建几层就建几层”。实际上，在日本房产中，每块土地都有它的属性。从建筑物的高度，到建成后的用途，都得严格遵照属性。
这里需要注意的两个关键词就是：建蔽率和容积率。通过对这两个词的了解，你就会知道这块土地能盖多大的房子。建蔽率：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。
容积率：容积率是决定日本房产建筑面积总和的重要因素，比如一块面积为㎡的土地，如果容积率是50%的话，那么在这片土地上就只能建造一个50㎡的建筑。
需要过分纠结朝向吗？
在日本，朝向和中国的“坐北朝南”不是一个道理。而是要看所在的位置能不能看到著名的美景，或者繁华的商圈。
比如地处繁华的商圈，窗外可以直接看到知名美景。那么无论出租，还是卖都不愁的。
公摊面积和得房率
日本房屋的所标注使用面积和国内不同，不包括阳台和电梯等公摊面积，相当于国内建筑面积的70%~80%，出售时的面积就是房产内部的实际面积。
因此，要跳出这个误区，按照国内算法，会误以为单价很贵。
对于外国人来说，日本房产租金如何保证？
日本的租约稳定首先利益于政府的保护。在日本，租售同权，房东和租户平等，政策无歧视，享受公共资源人人平等。
日本政府在年颁布过的法令，年制定，保护的是租客与房东的双向利益。规定，只要承租人在世，租约就会继续，契约直到过世才终止。
其次，日本人喜欢租房子。日本房地产泡沫之后，日本人越来越喜欢租房子，租户的平均租赁期约是8年左右。也有一辈子租在一处都不搬家的。
此外，在日本换房成本过高，第一次租一个房子要交的钱是房租的5倍左右。搬家也是笔不小的开支，因此，日本的租客不会轻易换租。
另外，庞大数量的单身人群也是日本房产租金收益稳定的保证。所以在大城市，日本房产空室风险是较低的。
日本房产保值性和升值性靠什么保证？
最主要的就是日元的避险属性，在国际汇率市场变动的时候，日元是受到影响最小的几种货币之一。好处是别国货币贬值的时候，持有日本房产的投资者无形中就等同于资产升值了。房产遗产税真的高的不得了吗？
绝对的误区。日本的遗产税法在年进行了修改，计算的基础抵扣额下调了4成，也就是遗产税额增加了。公式：万日元+万日元×法定继承人数，超出的部分就要征收遗产税了，即应税额。具体应缴纳多少遗产税，税率见下表。
并且，遗产税不是以市场价格作为纳税基准的，而是以评估价为基准，土地价值和房产价值分开评估，约为市场价的7、8成左右吧。
比如房产市值万日元，遗产评估价为万日元。一家三口的丈夫去世后，妻子和孩子作为继承人，需要纳税的部分即「万-（万+万×2）」，仅为万日元。如果评估低于万日元，4万日元的话，继承是不需要纳税的。
算一算就知道了，小金额投资根本不用考虑遗产税问题。所以，在日本，一些老年人会把大房子卖掉，换成小房子留给后代合理避税。
目前，日本的主要大城市房价稳中上涨，加上日元的稳定汇率，使得日本房价下跌、资产贬值的可能性微乎其微。与此同时，日本这一两年将迎来东京奥运会、大阪梦洲赌城、大阪世博会等重要事件，房价上涨的态势几乎成为必然。Re/Max(瑞麦梦想家)带您云购房零距离日本投资移民进行中
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