保利地产处于行业领先位置，和阳光城一样专注房地产事业，成长性优秀，强护城河，在毛利率、三费占比、净营业周期、这几个指标上都比较优秀。有息负债率低于同行，财务结构相对安全，销售收现率和预收率都相对较好，主要的风险是政策影响和疫情带来的市场变化。房地产行业的公司，所以我们都建议采取高安全边际的做法，00年一季度企业每股估值59.68元，00年8月日公司股价5.6元。建议按80%的投资额买入，到折时.94元买入0%的投资额，到6折的安全边际5.8元卖出，盈利可达87%。
金鹅估值法.N的取定N=7+护城河(-/0//）+成长性(-/0//)
长年ROE＞5%，存在护城河，按+取定。近5年归母净利润增长率为9.98%，5%~0%，慢速增长，成长性取+。5年小熊基本值为正，成长性不需调整，按+取定。
所以，N=7+护城河(+）+成长性(+)=9。
.滚动ROE滚动ROE=最新4个季度的归母净利润/净资产*00%
=（.79+5.6+8.78+76.5）/.95
=9.90%
.计算保利地产00年一季度估值=.95*（+9.%）9=7.亿元
00年一季度每股估值=7./9.=59.68元
商业逻辑分析
.发展历程
（来自券商研报）
.股权结构
.公司业务
公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过7年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。具体我们从年报数据上看一下。（来自企业年报）
从年报数据上看，95%的收入来自房地产开发及其相关业务。.4经营情况分析我们主要从占比95%%以上的房地产开发业务来看一下。、销售稳步增长，城市深耕效果显著09年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，实现签约金额.48亿元，同比增长4.09%，市场占有率提升至.89%；签约面积.万平方米，同比增长.9%。报告期内，公司聚焦的8个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市个，合计销售金额达亿元，销售贡献占比达54%。在全国个城市中销售金额排名当地第一，5个城市进入前三，市场地位稳步提升。广州实现销售超40亿元，佛山、武汉、北京超00亿元，福州、西安、三亚等首次突破00亿元，核心城市深耕效果显著。、把握市场节奏，优化资源结构报告期内，公司拓展项目7个，新增容积率面积万平方米，拓展成本亿元。公司主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至7%；新增权益面积96万平方米，与去年同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理把握投资节奏，年内拓展平均楼面地价元/平方米，拓展溢价率仅4%。新增货量中，住宅货量占比84%，资源结构持续优化。公司坚定落实城市深耕战略，持续加大核心城市及重点城市群的渗透深耕，报告期内新拓展资源中，8个核心城市拓展金额占比达79%。同时，通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加，多元化拓展能力持续提升，有效补充优质资源。09年，公司实现新开工面积万平方米，竣工面积97万平方米。截至09年末，公司待开发面积8万平方米，其中8个核心城市占比达58%。、收入利润稳步增长，持续高质量稳健发展报告期内，公司经营规模稳步增长。房地产业务结转加快，实现营业总收入59.8亿元，同比增长.9%；净利润75.54亿元，同比增长4.6%；归母净利润79.59亿元，同比增长47.90%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升.48个百分点至4.97%，其中房地产结转毛利率提升.69个百分点至5.8%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益7.0亿元，同比大幅增长7.6%；净利率提升.47个百分点至5.9%。4、强化现金管理能力，优化资产负债结构报告期内，公司为应对行业资金面收紧风险，强化现金管理能力。一方面，公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回笼，全年累计实现销售回笼4亿元，回笼率提升5个百分点至9%，资金保障稳健有力。另一方面，截止报告期末，公司拥有未发行公司债额度50亿元、中期票据额度85亿元，在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达58亿元，未使用银行授信额度约亿，融资头寸充裕。持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告期末，公司资产负债率77.79%，较年初降低0.8个百分点；净负债率56.9%，同比大幅降低.64个百分点，负债率为业内较低水平。报告期内公司发行5亿元中期票据与5亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低。截至报告期末账面有息负债.49亿元，有息负债综合成本仅约4.95%，同比降低0.08个百分点，继续保持业内领先优势。货币资金近亿元，为短期借款及一年内到期债务的.倍，资金结构安全。5、不动产生态发展平台加速成型报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金规模达5.8亿港元，引入新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人，获得国际资本市场广泛认可。截至报告期末，保利物业在管面积达.87亿平米，合同面积达4.98亿平米，物业管理项目超过个。报告期内实现营业收入59.67亿元，同比增长4.%，净利润5.0亿元，同比增长49.7%。根据中国指数研究院09年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。截至00年4月4日，公司市值达46亿港元。销售代理平台合富中国持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国00多个城市，代理项目近个，市场竞争力持续提升。商业管理板块管理面积达68万平方米,其中购物管理中心管理面积达5万平米，酒店管理面积达94万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面，公司在管基金管理规模近00亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。企业现金流肖像
（以上来自企业年报）
经营活动现金流入，投资活动现金流出，筹资活动现金流出，符合奶牛型公司标准。经营活动现金流入表明企业经营正常；投资活动现金流出表明企业正在扩张，筹资活动现金流出表明企业还债或回报股东。
4现金流三拷问4.第一问：投资环节消耗的现金流有多少？（投资）小熊基本值69.8%，大于00%，优秀，好公司。
小熊成长值9.80%，＞0%，优秀，好公司。
从小熊基本值和成长值，可以发现保利地产是一家优秀的公司，其在创造自由现金流和盈利方面均算是优秀，是属于花的少，赚得多的好公司，处于行业领先位置。
4.第二问：生意在生产运营环节是否能占用免费现金？（生产、运营）从净营业周期的角度，属于行业优秀地位，近两年稳定保存在天左右，低于行业均值。
4.第三问：生意的销售模式能让企业赚到更多真金白银吗？（销售）4..销售收现率4..白条率4..预收率4..4小结销售收现率行业普遍呈现下降趋势，从50%下降到00%的位置，保利地产也从60%下降到0%左右。
白条率行业普遍呈现下降趋势，都在%以内，保利地产也是逐年下降，是好信号。
预收率行业呈现下降趋势，保利地产比较稳定，维持在40%的水平，说明其经营好于同行。
销售收现率受行业影响，呈下降趋势，但白条率和预收率都好于同行。
5护城河分析5.无形资产护城河5..品牌溢价毛利率高于同行，有品牌溢价护城河。
5..品牌搜索净营业周期优于同行，有品牌搜索护城河，大于大部分同行，只是比万科A、和绿地控股低一点。
5..政府授权没有政府授权护城河。
5..4专利没有专利护城河。
5.转换成本护城河没有转换成本护城河。具有替代产品。
5.网络效应护城河没有网络效应护城河。
5.4规模效应护城河三费占比略好于同行，公司产品在同类中比较出名，应该来说具有规模效应护城河。
5.5小结保利地产在房地产行业还是有其护城河。
6负债率分析7分红情况上一期，我们看了万科的分红情况，这次也看看保利的分红情况。近几年也是拿出0%的净利分红给股东，也是很不错的公司。
8风险分析
保利地产处于行业领先位置，和阳光城一样专注房地产事业，成长性优秀，强护城河，在毛利率、三费占比、净营业周期、这几个指标上都比较优秀。有息负债率低于同行，财务结构相对安全，销售收现率和预收率都相对较好，主要的风险是政策影响和疫情带来的市场变化。
9投资指南
房地产行业的公司，所以我们都建议采取高安全边际的做法，按投资金额为0元算，4折.87元买入00股，折时7.90元买入00股，折时.94元买入00股，到6折的安全边际5.8元卖出，盈利可达87%。当前00年8月日股价5.6元，可按80%的投资额买入股。
0地产行业综述
地产行业在中国无疑是好赛道，行业排名前0都可以算得上是好公司，未来肯定市场会越来越向头部企业集中，只要企业财务安全，护城河优秀，成长性好，无疑都是值得投资的好公司，在排名的靠前的几家公司中，我们再选取更好的公司，优中选优，控制好风险，分仓买入，耐心持有，赚取公司分红和股价上涨的收益，无疑是最正确的选择。
当前疫情影响尚未退去，股价可能有短暂下跌的空间，当然这也是我们的买入时机，至于能否上涨到笔者预期的位置，看市场，看时间，从阳光城到绿地控股，从万科A到保利地产，我们这次的地产行业研究到此告一段落，后面我们去新的行业看看。
作者分析不易，赞赏鼓励可好？注：股市有风险，投资需谨慎。
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