投资测算是地产投拓的基本功，也是各方有效沟通的基础。对于即将入职或身处地产行业投资岗的朋友，必须要熟悉并且深刻理解房地产投资测算。
鉴于许多地产人对投资测算这方面有很大的必要去进行学习和了解，下面我们就来讲讲关于投资测算的一些基本认识。
弄清投资测算表的几个概念我们投资测算的目标是什么呢？
第一，投资测算是用来指导项目投资的。是制定项目的融资方案、经营方案的必要环节，以科学的收益分析报告，最大限度保证完成我们的投资目标。
第二，投资测算能帮助决策者树立理性务实的投资理念。以数据分析为基础，综合考虑各种市场因素和当地的政策、客户、供应商等，来指导决策者做出正确的选择。所以说我们整个投资测算的目标，简单来说的话就是指导投资，为决策者作出判断的依据。
那么，房地产企业的投资测算，一共有哪些主要类型呢？
一个是开发销售类的项目测算。开发销售是目前最常见的，也是最主流的一种运作方式。开发商建造好物业，然后一次性卖掉，回笼资金。
还有一种是持有运营。特别是在一二线城市的办公楼和商场，通过长期收取租金的方式来获利。
第三种就是目前比较多的城市更新类。城市更新主要是像有些城市现在的一些房屋已经有很多年的历史，可能功能和外观已经跟现在的城市不匹配，所以对于这样的项目需要进行一些更新改造，以全新的城市功能替代原来的功能，使之重新发展和繁荣。
现在的城市更新话主要有两方面，一个是对建筑物硬件进行改造，第二个是对它的生态环境、空间环境、内部功能进行一些改造和延续，包括是邻里的社会网络、定位等等，以及重新进行一些软件的招商。
以上这三种类型，各自的测算表的结构会有一些不一样。接下来说说，我们投资测算表主要有哪些内容。
投资测算囊括了从收入实现、投资计划，税收费用、项目利润的计算、融资计划、投入成本，到最终进行一些相应的投资指标、现金流指标、利润指标的分析，最后对整个的投资结论做一个分析和判断。不管是建造类的，还是更新改造，还是持有运营，测算基本上都是这几个模块。只不过销售类的项目，收入主要是来自于物业的销售收入；而持有运营的项目，可能更多的是资金运营收入；而城市更新改造的项目，可能是股权买卖收益，比如股权买入和股权卖出。
一、我们首先来看利润
万用公式：利润=收入—成本—费用—税金;
针对公式中出现的收入、成本、费用和税金，我们简单分析一下：
1、收入如何确定?
房地产收入无非来源于楼盘的销售收入，而销售收入自然摆脱不了量和价的关系：销售收入=量×价。量就涵盖了：地有多大?能盖多少(容积率、建筑密度、限高)?能卖多少(可售面积、公建配套)?等诸多因素;价就牵涉到了项目定位、产品结构、价格预判(竞品降价、同质产品积存等)。
2、成本都包括哪些?
房地产开发成本主要包括土地成本及建造成本，土地成本自然指房企购置土地的成本，建造成本包括前期工程、建安成本、基础设施、公共配套、炒股利息、开发间接费等。
3、费用包括哪些?
主要指“三费”：营销费用、管理费用、财务费用。
4、税金
主要包括土地增值税、企业所得税。
对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
增值额=销售收入-扣除项目
扣除项目=(土地成本+建造成本)×1.3+相关税金(营业税)
增值率=增值额÷扣除项目
应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数
对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
缴税金额=利润总额×25%
利润额得到以后，便可最终计算净利润了：
净利润=利润总额-所得税
=收入-成本-销管费-营业税-土增税-所得税
进而计算净利率：净利率=净利润/销售收入(这个指标为各大房企考量项目最为核心的一个指标)。
二、简单说说现金流
现金流指钱是何时支出、收回的，产生现金流必然要产生现金流入及现金流出：
现金流入=销售收入+炒股收入
现金流出=成本+费用+税金+还贷支出
项目不同阶段的投资测算首先，在初步研判阶段。这时候更多的是一些简要的模型，整个测算的逻辑清晰，把一些特殊性纳入考虑。这个阶段主要是效率优先，因为初步研判阶段我们判断的项目实在太多了，可能每个人每个月都要有几十个项目，如果每个项目都去进行详细测算的话，不可能有这么多人力财力和时间。
接下来，到了可研阶段。这时候我们可能需要精细的模板，要更多的跨部门合作，要实地勘察，要把我们的假设条件一项一项的复核，检查是否有遗漏，或者有没有错误的假设。
然后就是方案阶段。当我们到了方案阶段，又要把方案进一步细化，还要进行合理的优化。这时候一定要实事求是，还要进行对标分析，方案跟之前的可研进行比较，导致需要优化是我们主观的原因，还是客观市场的原因？如果是方案变差了，我们还有哪些补救措施？
最后是开发阶段，开发阶段的投资测算是一个经营的总纲，我们要定期的实施调整，还要持续优化，最终确保目标达成。
另外，对于投资从业者，尤其是地产投资人士而言，IRR内部收益率恐怕是最熟悉的陌生人。
尽管每天都要和它打交道，但能说出其内在含义的朋友却寥寥可数，大部分人只能生搬硬套地使用这个指标。
教条主义害死人，最好还是深刻理解一下IRR的内涵，以便融会贯通，以不变应万变。
今天我们一起来窥视一下IRR的内涵。
壹
内部收益率究竟是哪门子收益率？“IRR是使净现值NPV为零的折现率”，这是标准的教科书式的解释，为了理解它，我们得先深度理解NPV和IRR的关系，然后写一串让人看得头疼的公式，当然还可以顺便用那副经典的示意图装装X。我们还知道IRR是机会成本的上限，如果代表机会成本的其他收益率（比如贷款利率）高于IRR，那么项目就不值得投资。哎哟，好厉害哦然并卵，因为我们依然说不清IRR到底是哪门子收益率。不信的话，来看一个例子：假设投资一个项目（下图），年底投资亿（假装我们真的很有钱），此后两年逐步获取收益。使用EXCEL很容易就能求得IRR=14.83%，但这个值说明了什么？说明了我们投资，两年后能获得复合收益率为14.83？试试吧。×1.×1.≈。什么?这明显不等于啊那么IRR到底是啥呢？简单而言，IRR就是假设收益可以进行再投资（就是继续拿去钱生钱）的情况下，投资的年化收益率。我们假设年的80能继续投资，并且收益率等于IRR14.83%，那么年这80能获得收益92。于是上面的表格能够进化成以下形式：仔细看表中最后两行。用复利的形式折算到年后，投入的终值(）=后两年收益（80+40）+年收益的再投资收益（80×0.14）现在我们能大致理解了：如果未来收益可以再投资，那么，我们将初期投入按IRR确定的收益率进行滚动投资，就能在期末获得一个本金收益和，而这个本金收益和=各期收益+各期收益的再投资收益+本金。进一步讲，可以用以下公式来理解（公式中的n代表投资期数）这就是IRR的真身，是不是直观多了可能有朋友会拍案而起了：这尼玛不就是复利公式吗？请注意，如果按一般的复利计算方式，本案例的收益率应该是(/)^0.5-1=9.54%。之所以和IRR存在区别，是因为一般的复利公式没有充分考虑资金的时间价值，即收益的“再投资收益”，以及投入资金的时间价值。到此，是不是觉得IRR的形象更加具体了？没有的话，可以私聊我。事实上，所谓的标准公式只是IRR的简化版，它假设了投入资金的成本以及收益的再投资报酬率都等于IRR，但现实往往并非如此。贰贰
IRR的缺陷IRR一点都不完美，甚至有人认为IRR仅仅指出了使净现值为0的折现率，除此以外什么都不是。缺陷1
∨IRR是比率指标，不能说明绝对收益水平，往往会导致误判。某些项目IRR更高，但绝对收益低，正如股票投资，每股5元的票即便涨停，净收益也不如50元的股票上涨2%。用一个图更能说明情况。图中，A项目IRR更高，但当折现率在绿色虚线左端时，B项目的净现值更高，收益情况更好。因此，判断项目投资价值不能单看IRR，一定要紧密结合其他指标进行综合分析。缺陷2
∨同一个项目，可能存在多个IRR。比如下图中，如果净现值和折现率的关系呈现出骚气的弧线，那就很难判断IRR的取值了。现实中，那些净现金流一会儿为正，一会儿为负的项目，最容易出现这种情况。缺陷3
∨有人认为IRR没有那么多假设，尤其是不存在再投资报酬率不等于IRR的假设。鉴于此，我在以下部分会直接引用英文资料辅以说明。（罗斯的《公司理财（原版）》貌似对IRR有较深讲解，但该书暂不在身边，只能暂时引用维基百科一类的网络资源）IRR的可靠性依赖于若干假设，其中很重要的假设即是前文提到的：再投资报酬率等于IRR。Firstly,IRRissometimesmisapplied,underanassumptionthatinterimpositivecashflowsarereinvestedatthesamerateofreturnasthatoftheprojectthatgeneratedthem.Thisisusuallyanunrealisticscenario……但这些假设并不总是那么可靠。延续本文上半部分的例子。如果现实中年获得的80亿用于再投资，只能获得5%的收益率，明显低于IRR的14%，那么到年末，能获取的总收益是（下图）求解复合收益率，即：（÷）^0.5-1=11.36%此时，复合收益率不再等于IRR，我们熟悉的基础公式就有问题了！（兹维博迪的《投资学》在论述债券到期收益率时，也举例论述了同样的问题）IRR越高，将其作为再投资报酬率的可靠性就越容易受到质疑，例如有些项目的IRR高达60%，看起来很爽，但收益的再投资报酬率真的能达到60%吗？哪有那么多好的投资机会。叁
关于IRR还有哪些干货要点？1.现金流结构是决定IRR高低的关键因素，初期的巨额支出会极大地拉低IRR，所以应尽可能分期投入、尽早实现收益流入。并且，几类现金流结构是求不出IRR的：（1）净现金流均为正或均为负（2）前期净流全为正，即压根儿没有净流出（3）现金流一会儿为正，一会儿为负，导致IRR无法得出唯一解。因此，要合理安排项目进度，确保现金流结构尽可能符合常理（前提是尊重项目客观事实）2.一般情况下，IRR是年化收益率，因此使用EXCEL的“IRR”函数计算内部收益率时，假设时点间距是相等的，比如但现实中的资金时点往往并不规律，比如：此时，应该用XIRR函数来求解内部收益率。该函数需要事先指定一个时间轴，具体见下图。一定要注意，求得的结果是年化收益率！3.要注意区分全投资现金流IRR和自有资金现金流IRR。不少朋友都以为求解IRR时，净现金流不应考虑资金成本，其实这是片面的理解。全投资现金流不考虑还本付息。而自有资金现金流（注意不要和财务管理中的自由现金流量混淆了）需要扣除还本付息。对房地产来说，投资是一门专业活，不仅在外部拓展拿地方面有多种方式，在内部投资测算方面，也是有大量知识点需要掌握。只有搞明白了投资测算，才能真正理解房地产经营的大逻辑。目前，已经有好多地产朋友反应，想多了解一些有关项目投资测算的知识，因此，我们邀请到知名房企的资深财务专家——许老师，为大家进行详细梳理解读。
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