财报季一到，总是几家欢乐几家愁。
财报推迟披露，是今年房地产行业独特的“风景”，港股的多家地产企业发不出财报，A股的房企则大量选择4月30日财报披露截止日作为刊发日期。
财报难产的原因五花八门，有疫情影响审计流程的客观原因，有债务问题导致无法准确编制报表的自身问题，还有财务雇员离职等本不应该成为问题的因素。
归根结底，是行业环境的变化叠加疫情因素，恶化了房企的生存环境。
当行业不再快步前进，掩盖在发展下的问题被暴露，房企的分化愈发明显。就拿发财报来说，有推迟的，也有将按时披露的，比如华润置地、中海发展、万科，也有已经披露的，如龙湖和往年的披露时间一致，都是3月25日左右。
那么，在三道红线高压、土地市场先热后冷的年，按时披露财报的房企到底活得怎么样？本文以龙湖为样本，来探讨房企当下遇到的困境、机遇，以及如何适应新的行业环境。
01地产稳不稳？财报数据显示，年全年，龙湖实现营业收入.8亿元，同比增长21.0%；核心权益后净利润为.4亿元，同比增长20.1%。
这个成绩算不上最快，但却符合龙湖一贯的“稳”。
房地产开发企业的销售和结转之间具有时间差，当前的营业收入其实是前几年销售的项目进入结算期。
真正体现房子卖得好不好的是合同销售额和销售面积。年，全国商品房市场销售额18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积同比增长1.9%。
从全国近几年的商品房销售情况来看，新房销售市场几乎已经见顶，增量市场正式转为存量市场。
龙湖集团的合同销售金额.9亿元，同比增长7.2%，合同销售面积.9万平方米，同比增长5.7%。金额和面积双双创出新高，增速也高于行业均值。
龙湖的稳还体现在毛利率上。
年，龙湖集团的整体毛利率为25.3%，和去年业绩会上做出的预测保持一致。其中，地产开发业务的毛利率在23%，在行业里属于比较靠前的。
近两年，房地产开发企业的毛利率下降成为趋势，主要原因在于年—年上半年，土地市场过热，高价地开始进入结算期。
龙湖的管理层在前几天的业绩会上预计，未来1—2年内，高价地将陆续进入结算期，地产开发毛利率仍保持在20%。再往后，随着地价回归，毛利率会有一定的回升，整体的盈利能力也会得到改善。
业绩会上，龙湖CEO陈序平还透露，年，全口径的销售目标是亿元。相比于年的销售额，不冒进也不悲观。
此外，龙湖也提出了权益销售口径下的销售额目标，亿元。从年1月份开始，龙湖也回归到以权益后的销售额为披露口径。
在过往规模为王的房地产行业中，为了冲各种榜单，房企倾向于联合拿地，做大合约口径，在披露时也只选择更漂亮的数据，对归属于自己的权益口径采取犹抱琵琶的态度。
龙湖的这一举措，是让信息披露更透明，对投资者更负责任，更深层次反映的是回归经营的基本逻辑，即
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