年8月6日,证监会公布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(中国证券监督管理委员会公告〔〕54号),自公布之日起施行,共五十一条。该文件是国内首份关于公募REITS(RealEstateInvestmentTrusts)的规范性文件,底层资产限定为基础设施,不含住宅和商业地产,结构为公募基金+ABS。
以目前的国情,住宅REITS基本不太可能,否则就是集资炒房了,违逆房住不炒大背景,商办类物业暂未纳入本次公募REITS投资范围。商办物业(包括公共租赁住宅)目前依然只能发行私募形式的类REITS,本质上同CMBS一类的债权融资,无法实现出表。此外,目前尚无相应的税收政策出台,试点的公募REITS在资产管理运营、交易层面未实现同国外REITS一样的免税优惠,吸引力并不强,基本全靠政策面强推,无法保证又是一波概念热,就像前几年的PPP。纵观美、日、新等国的REITS实践,税收中性是REITS最大的吸引力,国外权益类REITS其实就跟一家公司一样,能投资、收并购、运营管理资产、发债借款、上市融资,还不用交税(企业所得税、土增税、契税等),所以吸引力很强。
文件核心要点总结如下:
1.公募基础设施基金的定义
(一)80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权;
(二)基金通过资产支持证券和项目公司等载体(以下统称特殊目的载体)取得基础设施项目完全所有权或经营权利;
(三)基金管理人主动运营管理基础设施项目,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的;
(四)采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
2.破产清算、债权抵消
基础设施基金财产不属于其清算财产。基础设施基金财产的债权,不得与原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构的固有财产产生的债务相抵消。不同基础设施基金财产的债权债务,不得相互抵消。
3.管理人、托管人、评估机构任职要求
(一)公司成立满3年,资产管理经验丰富,公司治理健全,内控制度完善;
(二)设置独立的基础设施基金投资管理部门,配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员,其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验;
(三)财务状况良好,能满足公司持续运营、业务发展和风险防范的需要;
(四)具有良好的社会声誉,在金融监管、工商、税务等方面不存在重大不良记录;
(五)具备健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程;
(六)中国证监会规定的其他要求。拟任基金管理人或其同一控制下的关联方应当具有不动产研究经验,配备充足的专业研究人员;具有同类产品或业务投资管理或运营专业经验,且同类产品或业务不存在重大未决风险事项。
(七)基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人。
(八)评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。
4.基金持有基础设施资产要求
(一)原始权益人享有完全所有权或经营权利,不存在重大经济或法律纠纷,且不存在他项权利设定,基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外;
(二)主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全,最近3年无重大违法违规行为;
(三)原则上运营3年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力;
(四)现金流来源合理分散,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入;
5.申请材料要求
申请注册基础设施基金前,基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估,并出具评估报告。
基金管理人应当制定完善的尽职调查内部管理制度,建立健全业务流程。
第十三条申请注册基础设施基金前,基金管理人应当聘请符合条件的律师事务所就基础设施项目合法合规性、基础设施项目转让行为合法性、主要参与机构资质等出具法律意见书,聘请符合条件的会计师事务所对基础设施项目财务情况进行审计并出具审计报告。
第十四条申请注册基础设施基金,基金管理人应当向中国证监会提交下列材料:
(一)《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》要求的公开募集证券投资基金注册申请文件;
(二)基金管理人及资产支持证券管理人相关说明材料,包括但不限于:投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程,部门设置与人员配备,同类产品与业务管理情况等;
(三)拟投资基础设施资产支持证券相关说明材料,包括但不限于:资产支持专项计划说明书、法律意见书、拟提交中国证券投资基金业协会备案材料等;
(四)拟投资基础设施资产支持证券认购协议;
(五)基金管理人与主要参与机构签订的协议文件;
(六)中国证监会规定提交的其他材料。
6.尽职调查报告内容
(一)基础设施项目原始权益人及其控股股东、实际控制人,项目管理机构等主要参与机构情况;
(二)基础设施项目财务情况;
(三)基础设施项目对外借款情况,及基础设施基金成立后保留对外借款相关情况(如适用);
(四)基础设施项目现金流的稳定性和历史记录,及未来现金流的合理测算和分析;
(五)已签署正在履行期内及拟签署的全部重要协议;
(六)安全生产及环境保护情况,及是否符合城市规划要求;
(七)基础设施项目法律权属,及是否存在抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务;
(八)是否已购买基础设施项目保险,及承保范围和保险金额;
(九)同业竞争、关联关系及关联交易等潜在利益冲突情况;
(十)基础设施基金是否可合法取得基础设施项目的所有权或经营权利;
(十一)可能影响基础设施项目运营的其他重要事项。
7.评估报告内容
(一)评估基础及所用假设的全部重要信息;
(二)所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明;
(三)基础设施项目详细信息,包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等,每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项;
(四)基础设施项目的市场情况,包括供求情况、市场趋势等;
(五)影响评估结果的重要参数,包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等;
(六)评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明;
(七)调整所采用评估方法或重要参数情况及理由(如有);
(八)可能影响基础设施项目评估的其他事项。基础设施基金份额首次发售,评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月;基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时,评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。
基础设施基金拟在证券交易所上市的,基金管理人应当同步向证券交易所提交相关上市申请。证券交易所同意基础设施资产支持证券挂牌和基础设施基金上市的,应当将无异议函在产品注册前报送中国证监会。
8.信息披露要求
第十五条基础设施基金经中国证监会注册后,基金管理人应当在基金份额公开发售3日前,依法披露基金合同、托管协议、招募说明书、基金份额发售公告、基金产品资料概要等法律文件。
基金招募说明书除按照法律法规要求披露相关信息外,还应当披露下列信息:
(一)基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况;
(二)基金份额发售安排;
(三)预期上市时间表;
(四)基础设施基金募集及存续期相关费用,并说明费用收取的合理性;
(五)募集资金用途;
(六)基础设施资产支持证券基本情况;
(七)基础设施项目基本情况,包括项目所在地区宏观经济概况、基础设施项目所属行业和市场概况、项目概况、运营数据、合规情况、风险情况等;
(八)基础设施项目财务状况及经营业绩分析;
(九)基础设施项目现金流测算分析;
(十)基础设施项目运营未来展望;
(十一)为管理基础设施基金配备的主要负责人员情况;
(十二)基础设施项目运营管理安排,聘请外部管理机构的,应当披露外部管理机构基本信息、人员配备、项目资金收支及风险管控安排等;
(十三)借款安排,基础设施基金成立后保留基础设施项目已存在对外借款的,应当充分说明理由,详细说明保留借款的金额、比例、偿付安排、符合法定条件的说明及对基础设施项目收益的影响,并充分揭示相关风险;
(十四)关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施,包括基金管理人与原始权益人关联关系情况,基金管理人运用基金财产买卖基础设施资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易概况,基金管理人就关联交易采取的内控措施等;
(十五)基础设施项目原始权益人基本情况,及原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购基础设施基金份额情况;
(十六)基础设施基金募集失败的情形和处理安排;
(十七)基础设施基金拟持有的基础设施项目权属到期、处置等相关安排;
(十八)主要原始权益人及其控股股东、实际控制人对相关事项的承诺;
(十九)基础设施项目最近3年及一期的财务报告及审计报告,最近一期财务报告截止日距离招募说明书披露日不超过6个月。如无法提供上述材料,则应当充分说明理由,并提供基础设施项目财务状况和运营情况;
(二十)经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告,测算期限不超过2年且不晚于第二年年度最后一日;
(二十一)基础设施项目尽职调查报告、财务顾问报告(如有);
(二十二)基础设施项目评估报告;
(二十三)主要参与机构基本情况,包括名称、注册地址与办公地址、成立日期、通讯方式、法定代表人、主要业务负责人等;
(二十四)可能影响投资者决策的其他重要信息。
原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的,应当按照相关规定履行信息披露义务。
基金管理人应当与战略投资者事先签署配售协议,且应当在基金合同、招募说明书等法律文件中披露战略投资者选择标准、向战略投资者配售的基金份额总量、占本次基金份额发售比例及持有期限等。
第二十条网下询价结束后,基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价格。
基础设施基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的,相关信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项,披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件,方案内容包括但不限于:交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。
第三十五条除《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》规定的情形外,发生下列情形之一的,基金管理人应当依法编制并发布临时公告:
(一)基础设施基金发生重大关联交易;
(二)基础设施项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产%;
(三)金额占基金净资产10%及以上的交易;
(四)金额占基金净资产10%及以上的损失;
(五)基础设施项目购入或出售;
(六)基础设施基金扩募;
(七)基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化;
(八)基金管理人、基础设施资产支持证券管理人发生重大变化或管理基础设施基金的主要负责人员发生变动;
(九)更换评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构;
(十)原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额;
(十一)可能对基础设施基金份额持有人利益或基金资产净值产生重大影响的其他事项。
9.战略配售
第十八条基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%,其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月,超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月,基金份额持有期间不允许质押。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售,战略配售比例由基金管理人合理确定,持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。
第十九条扣除向战略投资者配售部分后,基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。对网下投资者进行分类配售的,同类投资者获得的配售比例应当相同。
(即战略配售比例合计控制在20%~30%,除原始权益方外机构投资者战略配售比例上限为10%)
10.认购价格
第十六条基础设施基金份额认购价格应当通过向网下投资者(机构投资者)询价的方式确定。
公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。
11.募集失败
第二十四条基金募集期限届满,出现下列情形之一的,基础设施基金募集失败:
(一)基金份额总额未达到准予注册规模的80%;
(二)募集资金规模不足2亿元,或投资人少于人;
(三)原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售;
(四)扣除战略配售部分后,向网下投资者发售比例低于本次公开发售数量的70%;
(五)导致基金募集失败的其他情形。
基金募集失败的,基金管理人应当在募集期限届满后30日内返还投资人已交纳的款项,并加计银行同期存款利息。
12.基金投资范围
第二十五条基础设施基金成立后,基金管理人应当将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人设立发行的基础设施资产支持证券全部份额,并通过特殊目的载体获得基础设施项目全部所有权或经营权利,拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权。
第二十六条基础设施基金除投资基础设施资产支持证券外,其余基金资产应当依法投资于利率债,AAA级信用债,或货币市场工具。
13.运作方式
第二十七条基础设施基金应当采取封闭式运作,符合法定条件并经证券交易所依法审核同意后,可上市交易。
14.负债管理
第二十八条基础设施基金成立前,基础设施项目已存在对外借款的,应当在基础设施基金成立后以募集资金予以偿还,满足本条第二款规定且不存在他项权利设定的对外借款除外。基础设施基金直接或间接对外借入款项,应当遵循基金份额持有人利益优先原则,不得依赖外部增信,借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等,且基金总资产不得超过基金净资产的%。其中,用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件:
(一)收购用借款金额不得超过基金净资产的20%;(杠杆上限1.4倍)
(二)基础设施基金运作稳健,未发生重大法律、财务、经营等风险;
(三)基础设施基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足偿还借款要求,偿付安排不影响基金持续稳定运作;
(四)基础设施基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出,并能保障基金分红稳定性;
(五)基础设施基金具有完善的融资安排及风险应对预案;
(六)中国证监会规定的其他要求。
基础设施基金总资产被动超过基金净资产%的,基础设施基金不得新增借款,基金管理人应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
15.收益分配
第三十条基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
16.费用认定
第三十一条基础设施基金募集期间产生的评估费、财务顾问费(如有)、会计师费、律师费等各项费用不得从基金财产中列支。基础设施基金存续期间发生的与基金有关的下列费用可以从基金财产中列支:
(一)基金管理费、托管费;
(二)为基金提供专业服务的会计师事务所、律师事务所等收取的服务费用;
(三)由基金财产承担的其他费用。
17.表决事项
需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过:
(一)金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的基础设施项目购入或出售;
(二)金额低于基金净资产50%的基础设施基金扩募;
(三)基础设施基金成立后发生的金额超过基金净资产5%且低于基金净资产20%的关联交易;
(四)除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外,基金管理人解聘外部管理机构的。
经参加大会的基金份额持有人所持表决权的三分之二以上表决通过:
(一)对基础设施基金的投资目标、投资策略等作出重大调整;
(二)金额占基金净资产50%及以上的基础设施项目购入或出售;
(三)金额占基金净资产50%及以上的扩募;
(四)基础设施基金成立后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易。
18.定期报告
第三十四条基础设施基金存续期间,基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次评估。出现下列情形之一的,基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估:
(一)基础设施项目购入或出售;
(二)基础设施基金扩募;
(三)提前终止基金合同拟进行资产处置;
(四)基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响;
(五)对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
第三十六条基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定,编制并披露基础设施基金定期报告,内容包括:
(一)基础设施基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过程、本期及过往实际分配金额(如有)和单位实际分配金额(如有)等;中期报告和年度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等,年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况(如有);
(二)基础设施项目明细及相关运营情况;
(三)基础设施基金财务报告及基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况;
(四)基础设施项目现金流归集、管理、使用及变化情况,如单一客户占比较高的,应当说明该收入的公允性和稳定性;
(五)基础设施项目公司对外借入款项及使用情况,包括不符合本指引借款要求的情况说明;
(六)基础设施基金与资产支持证券管理人和托管人、外部管理机构等履职情况;
(七)基础设施基金与资产支持证券管理人、托管人及参与机构费用收取情况;
(八)报告期内购入或出售基础设施项目情况;
(九)关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施;
(十)报告期内基础设施基金份额持有人结构变化情况,并说明关联方持有基础设施基金份额及变化情况;
(十一)可能影响投资者决策的其他重要信息。
基础设施基金季度报告披露内容可不包括前款第(三)(六)(九)(十)项,基础设施基金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告。
基础设施基金应当充分披露与产品特征相关的重要信息。确不适用的常规基金信息披露事项,基础设施基金可不予披露,包括但不限于:每周基金资产净值和基金份额净值,半年度和年度最后一个交易日基金份额净值和基金份额累计净值,定期报告基金净值增长率及相关比较信息。
19.项目运营管理
第三十八条基础设施基金运作过程中,基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责,包括:
(一)及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等;
(二)建立账户和现金流管理机制,有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流,防止现金流流失、挪用等;
(三)建立印章管理、使用机制,妥善管理基础设施项目各种印章;
(四)为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险;
(五)制定及落实基础设施项目运营策略;
(六)签署并执行基础设施项目运营的相关协议;
(七)收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益,追收欠缴款项等;
(八)执行日常运营服务,如安保、消防、通讯及紧急事故管理等;
(九)实施基础设施项目维修、改造等;
(十)基础设施项目档案归集管理等;
(十一)按照本指引要求聘请评估机构、审计机构进行评估与审计;
(十二)依法披露基础设施项目运营情况;
(十三)提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理,应符合国家有关监管要求,严格履行运营管理义务,保障公共利益;
(十四)建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险;
(十五)按照基金合同约定和持有人利益优先的原则,专业审慎处置资产;
(十六)中国证监会规定的其他职责。
第三十九条基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责,也可以委托外部管理机构负责第三十八条第(四)至(九)项运营管理职责,其依法应当承担的责任不因委托而免除。
基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的,应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理。
第四十条外部管理机构应当按照《证券投资基金法》第九十七条规定经中国证监会备案,并持续符合下列要求:
(一)具有符合国家规定的不动产运营管理资质(如有);
(二)具备丰富的基础设施项目运营管理经验,配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员,其中具有5年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于2名;
(三)公司治理与财务状况良好;
(四)中国证监会规定的其他要求。
基金管理人应当定期检查外部管理机构就其获委托从事基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件,检查频率不少于每半年1次。
(文件全文
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