文/明哥
收益法是普遍认可的商业地产估值方法，收益法可进一步细分为直接资本化法、折现现金流法，租期及回收金额折现法。1、直接资本化法估值V=A/r其中A为毛租金或净租金收益，r为对应的毛资本化率或净资本化率。直接资本化法是一种静态估值方法，适用于租金收益稳定的情况。
例1：某购物中心NOI值1亿，资本化率6%
估值=NOI/资本化率=1亿/6%=16.67亿
2、折现现金流法（DCF）
折现现金流法通过预测商业物业的现金流并按照一定的贴现率计算物业的现值：
其中A为“净物业收益”现金流，r为折现率。折现现金流法属于动态估值方法，是理论上最准确的估值方法。
例2：接上例1，该购物中心
--初始投资成本10亿；
--持有期5年，期末处置资本化率6.5%；
--租金增长率3%；
--贴现率9%；
（1）期末处置收入=第6年NOI/期末资本化率=/6.5%=万元；
（2）各年现金流按9%贴现率折现，合计得到物业估值15.7亿元；
（3）IRR为10.9%；
（4）内含资本化率=1亿/15.7亿=6.4%
3、租期及回收金额折现法（TR）
通过计算商业地产租期内和租期外的价值后加总形成整体物业的价值，
其中A1为现有租约租金收益，r1为租期内资本化率，n1为现有租约剩余租期；A2为市场租金水平，r2为租期外资本化率，n2为租约外剩余土地年期。
例3：接上例2，该购物中心
--现有租约租期5年，租约外剩余土地使用年限35年；
--现有租约年毛租金收益万元，市场租金水平万元；
--租约内毛资本化率8%，租约外9%
（1）租期内价值=毛租金收益/毛资本化率*年期调整系数
/8%*(1-1/(1+8%)^5)=万元
（2）租期外价值
/9%*(1-1/(1+9%)^35)*（1+1/(1+8%)^5）=万元
（3）市场估值=租期内价值+租期外价值
+=万元
来源：商业地产与电商
根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：
1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）
2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）
一是投资成本
二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
二是价格决定
二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率
二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
四是投资风险
二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？
现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。
要是这个投资者转手放出，并以万元成交，那么它的投资回报率＝（-）/，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％。
另附:商铺投资收益率四种计算方法
公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数
A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)
公式二：∑权重系数=总权重系数A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推
公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价
在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推
公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率=年租金/售价
商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
文章转自：米宅，推荐
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