酒店的筹建阶段，是一个酒店成长过程中的基石阶段，也是酒店专业功底的重要体现。新加坡吉尔福德酒店培训机构，历经近10年的酒店培训专业沉淀，从酒店成长筹建筹备关键点入局。深度剖析酒店在筹建筹备过程中，不同阶段应该正面应对的专业技术问题：“前期定位与收益测算、品牌运营模式与设计、机电与装修、筹建与管控、验收与市场推广”共计10个话题，躬身入局，带您一起推开筹建这一酒店硬实力的专业迷雾。
筹建前期｜如何计算酒店的投资回报率
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约稿GuilfordChina
Guilford
前言
对于酒店业主来说，投资回报率是判断一家酒店是否盈利的精准衡量指标。在资产管理过程中，运营期的风控、年度预算与目标管理、成本精细化管控，都是不断优化运营期资产管理、提升投资回报的重要手段。
酒店投资回报的简单判断
酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入，因为客房以外的投资一般不能产生盈利。以下举例是5.48年的营业收入等于投资额，13.7年的毛利润（现金流）等于投资额（不考虑利息因素）。
（1）假设酒店总投资5亿元、客房间，则：
每间客房投资=5亿元/间=万元=0000元
（2）假设酒店平均房价元、平均出租率70%，则：
每间客房每天营业收入=×70%=元
（3）每间客房1年的营业收入与投资的比：
元×/0000元=0.
（4）则5.48年的营业收入等于投资额：
1/0.=5.48（年）
（5）假设毛利率为40%，则每间客房1年的毛利润与投资的比：
×0.4×/0000=0.
（6）则13.7年的毛利润（现金流）等于投资额：
1/0.=13.7（年）
内部收益率不能设定，需要逐次测试
1内部收益率
（1）内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。
（2）内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。
（3）净现值是基准折现率i0的函数，并且随着i0的增大而减小。
如果不使用电子计算机，内部收益率可以通过高次方程计算，通常采用试算内插法求的近似解，内部收益率需要逐次测试，以优选法逐次持续选择折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。
2为什么计算内部收益率？
使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。
3项目可行性标准
（1）内部收益率大于等于行业基准投资收益率时，该项目是可行的。
（2）内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行；内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率，方案不可行。
4净现值
将预期收益折现，按照贴现率确定现值，即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少（每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额）。现值系数可以查表。
5净现值等于零
酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。因而，在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。
未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），也就是投资回报平衡点。
（1）如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
（2）再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
（3）根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。
6折现率
例如：现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元；2年后的1.21元相当于现在的1元。
1年后的1.1=1+1×10%（相当于现在的1元）
2年后的1.21=1+1×10%+1.1×10%=1+0.1+0.11（相当于现在的1元）
7内部收益率的计算过程
（1）根据经验确定一个初始折现率ic
（2）根据现金流量计算财务净现值FNpV(i0)
(a)若FNpV(io)=0，则FIRR=io
(b)若FNpV(io)0，则继续增大io
(c)若FNpV(io)0，则继续减小io
（3）重复测试，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1)0，FNpV(i2)0，其中i2-il一般不超过2%-5%
（4）利用线性插值公式近似计算内部收益率，其计算公式为：
（FIRR-i1）/（i2-i1）=NpVl/│NpV1│+│NpV2│
│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加
酒店投资包括资本金和银行贷款
1资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。
2酒店贷款属于中长期贷款
中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。
酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数。
复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算
酒店投资贷款的利息在开业前可以资本化
1酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。
例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。
2酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。
酒店投资的还款来源
主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。
若干关联理论和数据参考
1酒店投资的两大类大类
（1）投资于不动产，经营持续期40年以上。
（2）投资于租赁物业的装修，经营持续期5年以上。
投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。
新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。
2预算和经营判断参考
20世纪末，美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准，以单个客房每天的平均收入作分子，其客房平均分担酒店投资额为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型、中档规模、全套服务平均；全套服务中供餐饮、全套服务中不供餐饮3。
3与投资回报的关联
（1）其实是总投资年营业收入率36.5%（0.乘以），假设没有经营成本即2.74年（1除以36.5%）收回现金流。
（2）如果经营成本占60%、毛利润率为40%，则6.85年（36.5%乘以40%=0.；1除以0.=6.85）收回现金流，与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。
（3）如果净利润率为15%，则投资回收期18.26年（36.5%乘以15%=0.；1除以0.=18.26）；如果净利润率为20%，则投资回收期13.70年（36.5%乘以20%=0.；1除以0.=13.70）。
4投资与设计的平衡预测
（1）以土地成本占33%计算，五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。
（2）以客房面积50平方米计算，每间客房分摊投资90万元（现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T—文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米，不含卫生间和门廊)。
（3）每间可供房收入元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。
（4）每间可供房收入元，如平均出租率70%、则平均房价为元。
（5）对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计。
（6）按照静态回收期计算。
（7）不考虑物业重置价变化。
（8）历史数据：年11月29日开业的上海华亭宾馆，投资多万美元，客房8间。按照今天人民币美元汇率6.计算，每间客房分摊投资为50.22万元人民币。
5五星级酒店投资回报数据
五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的，乐观的前瞻是回到平均25年回收，五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的。当然平均数从来不能阻挡出类拔萃。以下数据基础根据国家旅游局监督管理司。
专业的酒店投资财务数据分析
很多业主在做投资收益分析的时候都是算毛账，其实这是一门很深的学问，如果觉得上面的数字，还不能解决您目前的投资收益分析难题，那么一定要来参加［吉尔福德酒店培训机构］的系列《酒店筹建业主总经理专题训练营》
以上核算方法有待考证，但是吉尔福德的课程，可以给您最专业的投资收益核算模型与工具。
详细内容如下！
GUILFORDCHINA吉尔福德
第80期公开课
课题一：《新格局下，酒店投资及定位》
课题二：《酒店投资财务测算与收益分析》
上海世茂皇家艾美酒店
9月26日—27日（周六，周日）
陈显伟
新加坡吉尔福德特聘讲师
笙美酒店集团CMG中国区总裁
陈显伟先生先后任温德姆酒店集团大中华区董事总经理及副总裁、城市名人酒店集团总裁、新加坡M2L控股集团(酒店板块市)CEO、曙光酒店集团总裁、远洲酒店集团总裁、澳大利亚雅阁酒店集团(上海)公司总经理、日本新大谷酒店集团营运职位等。拥有17年酒店管理，多年日本、欧美外资酒店集团总部运作经验。陈显伟先生毕业于香港理工大学，酒店与旅游管理硕士，同步担任英国皇家管理学院颁授院士FCMI，新加坡GUILFORDINSTITUTE教授。
目前陈总在国内操盘的笙美酒店集团全面实施酒店管理输出，专注在第三方管理、全权委托管理和酒店软品牌输出。
课题一
9月26日09:00-17:30
主讲：陈显伟LuckyChan
课程大纲：
一、疫情后，新投资者在酒店领域的投资和资产管理战略
二、存量酒店改造与升级型投资的新布局模式
1正处于起步和成长期的近、远郊度假目的地的投资定位
2“传统”投资热点区域的投资定位（如交通枢纽及会展中心等高流量区域）
3公寓式资产价值的分析样本
三、房地产开发商和国企投资平台在未来两年时间内投资角色
1初步选址方案考虑的十大因素
2财务预测指标和项目的投资风险
3国内中高档及以上酒店的资本化率
四、短租公寓、长租公寓等细分业态的投资定位
五、中端向上酒店在一二线城市的投资业态及金融杠杠的使用
六、不同区域的酒店市场供给对酒店业投资回报率的影响
七、对未来投资合作的影响的根本（会员与预订系统+管理体系+自带品牌溢价能力）
1符合年轻群体的消费需求的定位
2品牌方、管理方的流量支持能力与集团引流的增量
LeoYu郁盛
新加坡吉尔福德特聘专业讲师
郁老师具20多年财务管理经验，酒店行业曾历任国际连锁五星级酒店财务总监，雅高酒店集团大中华区财务总监。曾任某全球知名咖啡连锁集团中国区财务总监，以及某世界五百强餐饮集团中国区财务总监，有海外工作经历，具有国际化跨界的先进财务管理理念与实战经验。
曾主导搭建成立酒店集团中国区总部和财务团队，并在历次供职的不同集团多次主导建立财务共享服务中心。
课题二
-从投资视角掌握酒店管理者和业主的共同语言
9月27日09:00-17:30
主讲：LeoYu郁盛
课程大纲：
一、一家酒店的诞生：怎样从零开始搭建酒店投资回报模型，锁定10年财务数据
二、酒店投资回报的原点：财务语言解读“市场定位决定一切”
三、房费收入预估：如何平衡酒店收益管理天平的两端，价与量，供与需
四、餐饮收入预估：如何运用财务数据决定业态的取舍
五、其他收入预估：如何运用财务数据分清主次和刚需
六、各种成本对投资收益的影响：
机会成本，边际成本，沉没成本，固定成本，变动成本，半变动成本，一次性成本，永续成本，可控成本，不可控成本
七、人员成本预估和对投资回报数据模型的影响
八、各项固定资产投入在酒店投资回报中扮演的角色
九、现金流的核心：EBITDA是什么，从哪里来，到哪里去
十、投资的本质：战胜“货币的时间价值”
十一、融资成本测算：资本加持才能乘风破浪
十二、加权平均资金成本：WACC的解析
十三、投资回收期的测算：我的酒店需要几年才能“财务自由”
十四、酒店更新改造的投资回报测算：“我还有机会吗”
十五、租赁酒店项目的投资回报测算：与自建酒店模式有何不同
总结：酒店的管理者如何把脚穿到业主和投资人的鞋子里
练习：现场搭建可视化酒店投资回报数据模型
课程费用：
单课购买价格：
课程价格：元/人
优惠政策：
3人组团价格：4元/人
5人以上组团价格：元/人
精品小班教学，人数20-30人左右！
单课
9月15日之前报名享受
早鸟价元/人
系列购买价格更低！
限时17元/人
(详细课程见下课程系列）
培训费用已包含：
1、培训费
2、学员手册资料费
3、课程中涉及到的PPT与工具
4、茶歇4次、自助午餐/桌餐2次、1次商务晚餐
5、吉尔福德证书
费用支付：
培训费用：对公帐号转入公司或者支付宝
住宿费用：学员自理，房间费用另行付至酒店前台。
住宿由学员自行安排，可联系吉尔福德工作人员获得上海世茂皇家艾美酒店的协议价格，
报名缴费
培训费用提前一周全款付给公司账户即可
公司账户
账户名：上海吉孚酒店管理咨询有限公司
账号：315240
开户行：中国建设银行上海南丹路支行
实战筹建管理系列课程
酒店的生命力是在酒店筹建筹备期间就已经成定局了，这个阶段点专业性是十分重要的，系统的学习巩固酒店筹建筹备期的专业知识，有助于酒店生命力长盛。
吉尔福德特制筹建筹备业主总经理系列课程，分别从前期定位、设计、工程、验收以及市场几个方面系统阐述筹建专业的必要性。赶紧咨询起来吧。
01
系列课程安排
酒店筹建业主总经理专题训练营
课程安排
课程模块一
前期调研与测算
课程一：《酒店投资与定位分析，酒店市场可行性分析》
课程二：《酒店投资财务测算与收益分析》
9月
上海
课程模块二
品牌与设计
课程三：品牌与经营：《酒店品牌的选择：谈判，匹配、合作解约、品牌升级换牌等商务谈判》、《特许与第三方、自主经营、联合经营必须需
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